Dans l’univers de l’investissement immobilier, les SCPI sont plébiscitées pour leur capacité à générer des revenus réguliers et pour leur distribution attractive (4.6% par an en moyenne). Derrière cette performance s’articulent cependant de véritables stratégies déterminées par la société de gestion, dont la constitution ou non des réserves telles que le report à nouveau (RAN). En savoir plus sur scpi-8. com.
Les investisseurs avertis remarquent que certaines SCPI n’affichent pas de RAN. Cela peut surprendre, car cette provision est vue comme un filet de sécurité en cas de baisse significative de l’ensemble des loyers.
Rappelons que le RAN représente les bénéfices non distribués d’une SCPI. Concrètement, il s’agit d’une réserve de trésorerie constituée à partir des loyers perçus, mais non versés immédiatement aux associés. Cette réserve permet ainsi de rassurer les investisseurs sur la capacité de la SCPI à faire face aux aléas. Un RAN solide s’apparente à un gage de prudence et de bonne gestion.
L’absence de RAN : un choix stratégique
Le choix de ne pas constituer de report à nouveau peut être motivé par plusieurs raisons.
La confiance dans la régularité des loyers
Les jeunes SCPI et celles qui évoluent dans des secteurs particulièrement stables estiment alors que le risque de vacance ou d’impayé est faible, et que la constitution d’un RAN n’est pas indispensable. Ces secteurs sont par exemple ceux liés à la santé et l’éducation, ou encore aux immeubles tertiaires à forte demande (immeubles de bureau Core et Core +). C’est aussi le cas des SCPI ayant signé des baux très longs avec leurs locataires.
La stratégie opportuniste ou à rotation rapide des actifs
Certaines SCPI dites opportunistes ou dynamiques misent sur une stratégie active de rotation de portefeuille, c’est-à-dire d’achat-revente. Ce, avec l’objectif de redistribuer rapidement les résultats ou les plus-values. Ces SCPI peuvent privilégier la redistribution immédiate plutôt que la constitution de réserves, jugées peu pertinentes à long terme dans leur modèle. Pour ces SCPI, laisser dormir du capital en RAN coûterait de la performance.
Le choix assumé de transparence et de redistribution
Certaines sociétés de gestion font le choix de ne pas constituer de RAN pour des raisons de lisibilité comptable et de transparence vis-à-vis des associés. Elles assument un pilotage annuel du rendement basé uniquement sur les résultats de l’exercice, sans lissage. Cela est privilégié par les investisseurs qui souhaitent tracer précisément l’origine de leurs revenus, sans arbitrage comptable.
De faibles résultats pour les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales sont celles qui s’abstiennent de se constituer un RAN puisqu’elles ont une durée de vie limitée (en moyenne 9 ans), et que leurs résultats sont plus ou moins faibles comparés à ceux des SCPI de rendement. En effet, une partie des loyers vont directement dans les charges telles que les travaux de rénovation, afin de s’aligner aux normes exigées par les dispositifs de défiscalisation. Les SCPI fiscales tablent plutôt sur de la plus-value à la revente de leurs immeubles, au moment de leur liquidation, une fois la période d’engagement échue.
Pas de revenus à distribuer pour les SCPI de plus-value
Les SCPI de plus-value se concentrent sur l'acquisition de biens immobiliers avec un fort potentiel de revalorisation à long terme. Leur objectif est de réaliser un profit significatif lors de la cession des actifs, après plusieurs années d’exploitation. Ainsi, elles ne disposent pas de capacité à se constituer des réserves.
L’absence de RAN transitoire pour les jeunes SCPI
De même, les SCPI récentes réinvestissement plutôt dans l’acquisition d’immeubles pendant leurs premières années d’exploitation. Le RAN ne constitue donc pas encore une priorité pendant cette phase qui est toutefois transitoire. Dès que la SCPI atteint une certaine capitalisation, et toujours selon la stratégie de la société de gestion, les réserves sont progressivement constituées.
