Si l’investissement immobilier continue de séduire tous types de profils d’investisseurs du fait de la valeur refuge qu’il revêt, il apparaît également comme étant un levier fiscal puissant. En effet, la défiscalisation immobilière devient une des solutions les plus pertinentes pour bon nombre de contribuables, dont ceux assujettis à l’impôt sur le revenu (IR).
La défiscalisation immobilière : pour encourager le rajeunissement du parc de logements
La défiscalisation immobilière consiste à bénéficier d'une réduction de l’IR en fonction du montant investi dans l’achat d’un bien immobilier. Les taux de réduction sont prédéfinis par la loi, et les conditions d’éligibilité sont déterminées en fonction de la politique des logements et de la ville. En effet, les dispositifs de défiscalisation sont conçus en concertation avec plusieurs ministères (ministère de la Cohésion des territoires, ministère du Logement et de l’Aménagement des territoires, ministère de la Transition écologique).
Le but est de faire sortir de terre des immeubles neufs ou rénovés afin de détendre les tensions locatives dans les zones à forte densité démographique. Autre objectif du gouvernement : rajeunir le parc immobilier en éliminant progressivement les passoires thermiques et en incitant la construction d’immeubles à faible impact carbone. Ce, suivant les dispositions de la loi Climat et Résilience.
Des contraintes et des engagements à respecter
Comme indiqué plus haut, certaines contraintes et conditions d’éligibilité sont imposées aux investisseurs, en contrepartie de la réduction d’impôt. Par exemple, les immeubles doivent être situés dans certaines zones, villes ou quartiers ciblés. Une certaine durée d’engagement s’applique tandis que les loyers sont généralement calculés en tenant compte de certains plafonds. L’objectif est de permettre l’accès au logement à toutes les catégories de ménages, y compris ceux à revenus modestes.
Les avantages de la défiscalisation immobilière
Les réductions d'impôt offertes par les dispositifs de défiscalisation peuvent être très importantes, permettant de diminuer considérablement le montant de l'impôt sur le revenu. D’autres points forts s’ajoutent à cet avantage de taille : vous vous constituez un patrimoine stable et à fort potentiel de valorisation dans le temps. L’immobilier étant loué, il génère des revenus passifs. Ceux-ci contribuent à amortir le coût de l'investissement.
Pinel, Denormandie, Malraux, Déficit foncier, LMNP
Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière sont proposés par l’Etat, chacun ayant ses propres caractéristiques et conditions d'éligibilité. Citons les lois Pinel, Denormandie, Malraux, Déficit foncier, ainsi que le statut fiscal de Loueur en meublé non professionnel LMNP.
Si vous souhaitez investir dans le neuf, vous opterez pour le Pinel ou le LMNP neuf. Les autres dispositifs sont destinés à l’immobilier ancien soumis à des travaux de rénovation dans le but d’atteindre les mêmes spécificités que le neuf, notamment en termes de sobriété énergétique.
Faut-il alors investir dans le neuf ou l’ancien ?
Le choix entre l'immobilier neuf et l'ancien pour un investissement défiscalisé est une question récurrente.
Les logements neufs sont soumis à des normes de construction plus strictes, ce qui génère plus de confort et d’efficacité énergétique. Ils attirent ainsi plus de locataires, réduisant les vacances locatives et les turnovers. Les frais de notaire sont moins élevés que ceux s’appliquant pour un bien ancien. Cependant, le coût de la construction est plus important. De plus, les nouveaux immeubles sont bâtis dans les nouveaux quartiers, les cœurs de ville étant saturés en ce qui concerne le foncier.
Les logements anciens, quant à eux, sont le plus souvent des passoires énergétiques cédées à moindre coût. Les prix au mètre carré sont plus bas, ce qui permet d'acquérir une surface plus importante au moyen d’un certain budget. De même, la loi Malraux encourage la rénovation d’immeubles anciens à caractère historique, c’est-à-dire revêtant une certaine valeur au fil du temps. Les biens anciens sont, pour la plupart, situés en plein centre-ville.
